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Bail commercial : qui doit payer les charges ? Le contrat, rien que le contrat

Publié le par dans Fiscalité des entreprises.

Dans le cadre d’un bail commercial, le problème des charges et des impôts est une source fréquente de litige entre le bailleur et son locataire.

Le statut des baux commerciaux ne fixe aucune disposition spécifique sur les charges. C’est donc le contrat qui doit fixer les conditions de répartition de ces charges.

En effet, dès lors qu’elles ne sont pas réparties dans une clause particulière, elles ne seront pas récupérables par le propriétaire.

Une décision récente de la Cour de cassation a en effet indiqué que le décret du 26 août 1987, qui fixe la liste des charges récupérables en matière de baux d’habitation, ne s’applique pas au bail commercial, sauf si les parties en ont expressément convenu dans leur contrat.

En l’espèce, le bailleur souhaitait que le locataire lui rembourse les frais de chauffage collectif. La Cour de cassation indique que cette charge n’est pas récupérable lorsque le bail ne l’a pas expressément prévu.

Cette jurisprudence intervient dans le prolongement d’une décision rendue le 13 juin 2012 qui indiquait que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation du bail (Cass. civ. 3e, 13 juin 2012, n°11–17114).

Face à ces jurisprudences, on ne peut que conseiller, pour éviter de payer des sommes qui ne sont pas contractuellement à votre charge, de lire attentivement les dispositions de votre contrat de bail. Votre bailleur ne peut, en effet, exiger de récupérer des charges ou de taxes en l’absence de clause les répartissant expressément.

Sophie Valazza, juriste

Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 octobre 2012, n° 11–21108 (les charges récupérables en matière de baux commerciaux doivent être expressément convenu dans le contrat)

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