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Exonération de plus-value immobilière en cas de vente d’un logement pour acheter ou construire sa résidence principale

Publié le par dans Rémunération.

La loi n° 2011–1977 du 28 décembre 2011 (loi de finances pour 2012) a créé une nouvelle exonération des plus-values immobilières. Cette mesure s’applique en cas de cession d’un logement, autre que la résidence principale, à la condition que le cédant réemploie tout ou partie du prix de cession à l’acquisition ou à la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois. L’instruction fiscale du 17 avril 2012 commente ce nouveau dispositif.

En cas de première cession d’un logement, autre que la résidence principale, le vendeur peut bénéficier d’une exonération de plus-value s’il réaffecte tout ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.

Cette exonération s’applique aux personnes physiques fiscalement domiciliés en France, qui ne sont pas encore propriétaire de leur résidence principale et qui ne l’ont pas été au cours des 4 années précédant la cession.

La cession, exonérée de plus-value immobilière doit concerner un logement ou un droit réel démembré portant sur un logement (usufruit, nue-propriété). Le dispositif n’est pas applicable aux terrains à bâtir, locaux professionnels, industriels, commerciaux ou artisanaux et parts de sociétés ou de groupements.

L’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois. Il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012 et les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date ne sont pas prises en considération.

L’exonération s’applique sous condition de réemploi : le cédant doit en effet réemployer tout ou partie du prix de cession du logement à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale : cette condition doit être remplie dans un délai de 24 mois à compter de la cession pour laquelle il demande l’exonération de plus-value.

   
Cette condition de réemploi ne s’applique pas lorsque le cédant est classé en invalidité 2e ou 3e catégorie, lorsqu’il a fait l’objet d’un licenciement ou d’une mise à la retraite par son employeur, ou lorsqu’il est décédé.

Le prix de la cession doit être réemployé à l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété. En revanche, l’exonération ne s’applique pas lorsque le prix de cession est affecté à l’acquisition de droits relatifs à un immeuble, et résultant notamment du démembrement de la propriété (nue-propriété et usufruit), ni en cas d’acquisition de parts de sociétés ou groupement.

En cas d’achat d’un logement, il peut s’agir d’un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), d’un logement en état futur de rénovation, dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ou d’un logement ancien.

Dans ce dernier cas, le réemploi du prix de la cession peut porter sur les travaux qui sont réalisés dans le logement à condition qu’ils soient réalisés par une entreprise concomitamment à l’acquisition du logement, c’est-à-dire achevés et payés dans les 12 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du logement.

   
Le réemploi du prix de la cession, ouvrant droit à l’exonération de plus-value, peut également porter sur l’acquisition d’un immeuble affecté à un usage autre que l’habitation suivie de travaux permettant de le transformer en local à usage d’habitation. Le réemploi portera alors sur les travaux d’aménagement interne du local non antérieurement affecté à l’habitation qui conduisent à la création d’un nouveau logement et qui interviennent nécessairement après la délivrance d’un permis de construire dont l’exécution est ensuite constatée par un certificat de conformité.

En cas de construction de la résidence principale, le réemploi du prix de la cession, ouvrant droit à l’exonération de plus-value peut porter sur soit l’achat du terrain, soit lorsque le contribuable en est déjà propriétaire, sur les dépenses de construction du logement.

L’affectation du logement à la résidence principale doit intervenir immédiatement, dès que le logement est acheté, achevé, ou que les travaux de transformation ont été réalisés. Toutefois, l’administration fiscale admet qu’en cas de travaux, l’affectation à la résidence principale puisse être reportée de 12 mois maximum après l’acquisition du logement. Ce délai est porté à 24 mois lorsque les travaux ont eu pour objet de transformer le bien acheté en logement.

Ces dispositions s’appliquent aux cessions qui interviennent à partir du 1er février 2012. Toutefois, en cas de prêt « relais », qui implique l’achat de la résidence principale avant que la cession du logement n’intervienne, l’administration fiscale précise l’exonération pourra être applicable sous réserve que :

  • la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;
  • la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition de la résidence principale ;
  • la condition de réemploi soit effectivement remplie.

Sophie Valazza, juriste

Instruction fiscale du 17 avril 2012, BOI 8 M-3–12

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